Konut Piyasasında Fren mi, Yeniden Denge mi? 2026’ya Zayıf Başlangıcın Şifreleri
Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı 2026 Ocak ayı Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, gayrimenkul piyasasında dikkat çekici bir tabloya işaret ediyor. Yılın ilk ayında konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre gerilerken, ipotekli satışlardaki artış finansman tarafında yeni bir hareketlenmenin sinyalini verdi. Veriler bize şunu söylüyor: Piyasa tamamen durmadı, ancak yön arıyor.
Ocak ayında ilk el konut satışları yüzde 2,1 azalarak 34 bin 69’a, ikinci el satışlar ise yüzde 5,9 gerileyerek 77 bin 411’e düştü. Toplam satışlar içinde ilk elin payı yüzde 30,6, ikinci elin payı ise yüzde 69,4 oldu. Bu dağılım aslında Türkiye konut piyasasının yapısal gerçeğini yansıtıyor: Talep hâlâ ağırlıklı olarak ikinci el piyasada yoğunlaşıyor. Bunun temel nedeni fiyat esnekliği, pazarlık payı ve daha düşük metrekare maliyetleri.
Ancak asıl dikkat çeken kalem ipotekli satışlar oldu. İpotekli konut satışları yıllık bazda yüzde 15,7 artarak 20 bin 263’e yükseldi. Toplam satışlar içindeki payı yüzde 18,2’ye çıktı. Diğer satış türleri ise yüzde 8,3 azaldı. Bu tablo bize şunu anlatıyor: Faiz oranlarındaki görece iyileşme veya krediye erişimdeki artış, ertelenmiş talebi yeniden devreye sokmaya başlamış olabilir. Nakit alımların zayıfladığı bir dönemde kredi destekli alımların artması, piyasanın tamamen durmadığını; aksine finansman koşullarına duyarlı hale geldiğini gösteriyor.
Takvim etkilerinden arındırılmış verilerde ilk el satışların yıllık yüzde 4,2 artması da önemli bir detay. Manşette düşüş görünse de arındırılmış veri tarafında daha dengeli bir tablo var. Bu durum, asıl kırılmanın talepte değil, zamanlama etkilerinde olabileceğini düşündürüyor. Ancak mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış aylık verilerde hem ilk el hem ikinci elde düşüş görülmesi, kısa vadede ivme kaybının sürdüğünü teyit ediyor.
Yabancılara yapılan konut satışlarında ise zayıflama dikkat çekici. Satışlar yüzde 20,8 düşerek bin 306’ya geriledi ve toplam içindeki pay yüzde 1,2 seviyesinde kaldı. En fazla satış 219 konutla Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapılırken, İran ve Ukrayna vatandaşları da üst sıralarda yer aldı. Ancak genel tablo net: Yabancı talebi artık piyasayı taşıyan ana unsur değil. Kur avantajına rağmen düşüş yaşanması, hem küresel jeopolitik koşulların hem de Türkiye’deki fiyat seviyelerinin yabancı yatırımcı açısından eski cazibesini yitirdiğine işaret ediyor olabilir.
İş yeri satışları tarafında da benzer bir yavaşlama söz konusu. İlk el satışlar yüzde 9,2, ikinci el satışlar yüzde 14,5 geriledi. Buna karşılık ipotekli iş yeri satışlarında yüzde 73’lük artış dikkat çekiyor. Bu artış düşük baz etkisinden kaynaklansa da, ticari gayrimenkulde finansman kanalıyla hareketlenme sinyali veriyor. Özellikle küçük ve orta ölçekli işletmelerin uygun kredi koşulları oluştuğunda yatırım iştahı gösterebildiği görülüyor.
Tüm bu veriler bir arada değerlendirildiğinde 2026’ya konut piyasasının temkinli başladığını söylemek mümkün. Ancak burada kritik soru şu: Bu bir zayıflama mı, yoksa sağlıklı bir dengeleme mi? Son iki yılda hızlı fiyat artışlarıyla şişen piyasada reel alım gücü ciddi şekilde aşındı. Bugünkü tablo, fiyat ile gelir arasındaki makasın piyasayı doğal olarak yavaşlattığını gösteriyor olabilir. Eğer kredi faizlerinde kademeli gerileme sürer ve enflasyon beklentileri dengelenirse, yılın ikinci yarısında daha istikrarlı bir toparlanma görülebilir.
Öte yandan arz tarafı da önemli. Yeni projelerin yavaşlaması orta vadede fiyatları yeniden yukarı itebilir. Müteahhitlerin maliyet baskısı altında temkinli davranması, gelecekte arz daralmasına yol açabilir. Bu da bugünkü düşüşlerin kalıcı bir çöküşten ziyade geçiş süreci olduğunu düşündürüyor.
Sonuç olarak, Ocak 2026 verileri bize şunu söylüyor: Gayrimenkul piyasası çöküşte değil, yeniden denge arayışında. Talep tamamen kaybolmuş değil; sadece finansman koşullarına ve fiyat seviyelerine daha hassas hale gelmiş durumda. Yılın geri kalanında belirleyici unsur faiz politikası ve hane halkı gelirindeki reel iyileşme olacak.
