Kur Korumalı Mevduat (KKM) sisteminin sona ermesiyle birlikte piyasada önemli bir dönüşüm yaşanıyor.
Yaklaşık 440 milyar TL’nin üzerinde bir kaynağın serbest kalması, yatırımcıların yönelimlerini yeniden şekillendirdi. Bir kısmı dövize ve altına kayarken, bir kısmı borsada değerlendirmeye başladı. Ancak uzun vadeli ve güvenli liman arayışında olanların en çok ilgi gösterdiği alan yine gayrimenkul oldu. Türkiye’de konutun, enflasyon karşısında birikimi koruyan en sağlam araçlardan biri olduğu gerçeği yatırımcıyı harekete geçiriyor. Bu nedenle yıl sonuna kadar yeni bir satış rekoru beklentisi giderek güçleniyor.
Bugün piyasada yaşanan canlılığın arkasında birkaç temel etken var. Öncelikle faiz indirim beklentisi, fiyatların yukarı yönlü hareket edeceği öngörüsünü kuvvetlendiriyor. Yatırımcı, kredi maliyetlerinin düşmesiyle birlikte artacak talebin fiyatları hızla yukarı taşıyacağını biliyor ve bu nedenle şimdiden konuta yöneliyor. Bu durum, yalnızca yatırım amaçlı alımları değil, aynı zamanda kendi evini almak isteyen vatandaşları da sürece dahil ediyor. Büyükşehirlerde orta ve üst segment konutlara olan talep artarken, Anadolu şehirlerinde de hem oturum hem yatırım amaçlı alımların hız kazandığı görülüyor. İnsanların tasarruflarını enflasyona karşı korumak için güvenli bir yol aradıklarında karşılarına hâlâ en güçlü seçenek olarak konut çıkıyor.
Bununla birlikte gayrimenkul sektörünün önünde ciddi kısıtlamalar da var. Türkiye’de hâlen bir konutu bulunan vatandaşların ikinci ya da üçüncü daire almak istemeleri durumunda karşılaştıkları kredi engelleri yerli yatırımcının önünü kesiyor. Bu da onları yurt dışına yönlendiriyor. Avrupa ve Orta Doğu’da Türklerin artan gayrimenkul ilgisi, aslında iç piyasada değerlendirilebilecek sermayenin başka ülkelere kaymasına yol açıyor. Sektör temsilcilerinin altını çizdiği gibi, kredi limitlerinin esnetilmesi yalnızca yerli yatırımcı için değil, yabancı yatırımcı açısından da kritik. Çünkü kredi musluklarının kapalı olması piyasadaki hareketliliği azaltıyor, bu da yabancının Türkiye’ye ilgisini düşürüyor. Eğer iç ve dış talep aynı anda canlı tutulmak isteniyorsa, yatırım amaçlı konut alımlarında daha esnek bir finansman politikasına ihtiyaç var.
Konut piyasasındaki hareketliliğin bir başka toplumsal yansıması da kiralarda görülüyor. Büyükşehirlerde yükselen kiralar, artık yalnızca öğrencileri değil, kamu görevlilerini de zorluyor. Öğretmen ya da polis, tayinini İstanbul’a almak istemiyor çünkü maaşının büyük bir bölümünü kiraya vermek zorunda kalıyor. Üniversite öğrencileri ise tercih yaparken bölüm ya da üniversitenin kalitesinden önce kiraların seviyesine bakıyor. Bu tablo, yalnızca konut piyasasının değil, sosyal yaşamın, kamu hizmetlerinin ve eğitim tercihlerinin de doğrudan gayrimenkul dinamiklerinden etkilendiğini gösteriyor.
Diğer taraftan, Türkiye’de konut sahibi olma yaşının giderek yükseldiği görülüyor. 2010’ların ortasında 30’lu yaşlarda yoğunlaşan kredi kullanımının artık 40’lı yaşlara kayması, gençlerin ev sahibi olma şansını ötelediğini kanıtlıyor. Artan fiyatlar, yükselen kredi maliyetleri ve gelir-harcama dengesindeki bozulma, genç kuşakların konuta erişimini zorlaştırıyor. Bu da hanehalkı ekonomisinin değişen yapısını ortaya koyan önemli bir gösterge. Ev sahibi olmanın artık daha ileri yaşlara ertelenmesi, toplumsal yaşamın ilerleyen yıllarda nasıl şekilleneceğine dair ipuçları da veriyor.
Bugün gelinen noktada konut sektörü, yalnızca bir yatırım aracı değil, aynı zamanda ekonominin, sosyal yaşamın ve gelecek planlarının merkezinde yer alıyor. KKM’nin sona ermesiyle serbest kalan kaynakların önemli bir bölümünün bu alana yönelmesi şaşırtıcı değil. Ancak sektörün önünü açacak düzenlemeler yapılmadığı sürece, potansiyelin tam olarak kullanılması mümkün olmayacak. Kredi kısıtlamalarının esnetilmesi, yatırımcıya alternatif fırsatlar sunulması ve kira piyasasının dengelenmesine yönelik adımlar atılması, hem iç hem dış yatırımcı ilgisini artıracak hem de ülke ekonomisine daha güçlü bir katkı sağlayacaktır. Konut, bugün olduğu gibi yarın da güvenli liman olmayı sürdürecek; fakat bu limanın herkes için erişilebilir olup olmayacağı, atılacak adımlara bağlı.
