Bir Neslin Yükü Haline Gelen Konut Sorununun Köklerine Bakış
Türkiye’de son yıllarda derinleşen konut krizi, artık sadece ekonomik bir sorun değil, sosyal bir yara haline geldi. Ev sahibi olmak bir hayal, kira ödemek bir kâbusa dönüşürken, gençlerden emekçilere kadar geniş bir kesim bu krizin yükünü taşıyor. Peki, bu kriz neden büyüyor? Sorunun köklerini anlamak için ekonomi, politika ve toplumsal dinamikleri bir arada okumak gerekiyor.
1. Ekonomik Dalgalanmalar ve Enflasyon: Fiyatlar Ulaşılmaz Oluyor
Türkiye’nin kronik sorunu yüksek enflasyon (%60-80 bandı), konut krizini körükleyen temel faktörlerden. İnşaat maliyetleri, ithal malzemelerin TL’nin değer kaybıyla pahalanması ve enerji fiyatlarındaki artış nedeniyle tırmanıyor. Müteahhitler, maliyetleri karşılamak için lüks konutlara yöneliyor; orta ve düşük gelirliye yönelik projeler ise azalıyor. Ayrıca, enflasyon nedeniyle kiralar her yıl yüzde 100’e yakın zamlanıyor, kiracılar her yıl “yeni bir ev arama” stresi yaşıyor.
2. Arz-Talep Dengesizliği: Şehirler Patlıyor, Konut Yetişmiyor
Nüfusun hızla büyümesi (84 milyon) ve kentlere göç (nüfusun %75’i şehirlerde) arzı zorluyor. İstanbul, Ankara gibi metropollerde talep katlanırken, TOKİ‘nin 20 yılda 1,2 milyon konut üretmesi yetersiz kalıyor. Üstelik, Suriyeli göçmenlerin (3,7 milyon) yerleşim ihtiyacı da baskıyı artırıyor. Kentsel dönüşüm projeleri ise çoğunlukla yüksek gelir gruplarına hitap ediyor; “uygun fiyatlı” konutlar yok denecek kadar az.
3. Spekülasyon ve Yabancı Yatırım: Emlak Bir “Servet Aracı” Haline Geldi
Konut, Türkiye’de enflasyona karşı bir korunma aracı olarak görülüyor. Yerli ve yabancı yatırımcılar, düşük faizli kredilerle birden fazla konut alıp fiyatları şişiriyor. 2017’de başlatılan “mülk karşılığı vatandaşlık” politikası (en az 400.000 dolarlık konut) ile özellikle İstanbul’da yabancı alımlar arttı. Bu durum, konut stokunu daraltırken, fiyatları daha da ulaşılmaz hale getiriyor.
4. Politika ve Düzenlemeler: Çözüm Üretmekte Yetersiz Kalınıyor
TOKİ’nin sosyal konut projeleri, ihtiyacı karşılamaktan uzak. Kentsel planlama ve imar politikalarındaki belirsizlikler, kaçak yapılaşma ve lüks projelere izin veren esnek zemin indeksi gibi düzenlemeler, sağlıklı bir konut piyasası oluşmasını engelliyor. Ayrıca, kira artışını sınırlayan yasal düzenlemeler, ev sahiplerini kontrat yenilemekten kaçınmaya iterek kiracıları zor durumda bırakıyor.
5. Finansal Engeller: Mortgage Erişilebilir Değil
Merkez Bankası’nın yüksek faiz politikası (2023’te %45’e çıkan politika faizi) nedeniyle mortgage faizleri %3-4’ten %4-5’e yükseldi. Bu da 1 milyon TL’lik bir konut için aylık taksitleri 20.000 TL’nin üzerine çıkarıyor. Bankaların sıkı kredi kriterleri (düzenli gelir şartı, yüksek peşinat) ise gençlerin ve düşük gelirlilerin önünde engel oluşturuyor.
6. Toplumsal Eşitsizlik: “Zengin Daha Zengin, Fakir Daha Fakir”
Gelir dağılımındaki adaletsizlik (en zengin %20’nin gelirden aldığı pay %47) konut krizini derinleştiriyor. Yüksek gelirliler birden fazla konut alırken, dar gelirliler kira desteği için kuyruklarda bekliyor. Gençler ise ailelerinin desteği olmadan ev sahibi olamıyor; bu da sosyal hareketliliği engelliyor.
Çözüm Önerileri: Kriz Nasıl Aşılabilir?
- Arzı Artırmak: TOKİ’nin düşük gelirli gruplara yönelik sosyal konut üretimini hızlandırması, kentsel dönüşümde “ucuz konut” kotası getirilmesi.
- Spekülasyonu Durdurmak: Birden fazla konut sahiplerine artan oranlı emlak vergisi, yabancı alımlara sınırlama.
- Finansal Destek: Düşük faizli uzun vadeli mortgage seçenekleri, devlet garantili kredi programları.
- Kira Piyasasını Düzenlemek: Şeffaf kiralık veri tabanı oluşturma, kiracı haklarını güçlendiren yasalar.
- Ekonomik İstikrar: Enflasyonla mücadele, TL’nin değer kaybının önüne geçerek inşaat maliyetlerini düşürme.
Sonuç: Bir Neslin Geleceği Tehlikede
Konut krizi, sadece “evsizlik” değil, toplumsal umutsuzluk anlamına geliyor. Çözüm, kısa vadeli siyasi hamlelerden ziyade, uzun soluklu politikalar ve ekonominin yeniden yapılandırılmasından geçiyor. Aksi takdirde, evsiz kalan yalnızca bireyler değil, toplumun geleceği olacak.
